Inquilino moroso en Córdoba: qué hacer y cómo es el desalojo

Qué significa que un inquilino esté en mora

Un inquilino está en mora cuando no paga el alquiler, o las expensas si así lo establece el contrato, en la fecha pactada. La mora, en términos legales, no necesita ningún aviso previo para configurarse: se produce automáticamente al vencer el plazo, salvo que el contrato diga expresamente lo contrario.

Esto no significa que haya que actuar de inmediato con una demanda. En la enorme mayoría de los casos, un alquiler impago se resuelve mejor por la vía extrajudicial: un contacto profesional con el inquilino y una propuesta de pago viable, antes de pensar en un proceso judicial que lleva más tiempo y cuesta más para las dos partes.

Qué cambió con la normativa vigente

Desde diciembre de 2023, el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 modificó buena parte del régimen de locaciones urbanas que había fijado la Ley 27.551, conocida como Ley de Alquileres, en 2020. En términos generales, los contratos de locación volvieron a regirse mayormente por la libertad de las partes para pactar plazo, moneda y forma de actualización, dejando de lado las restricciones más rígidas que había impuesto esa ley.

Esto tiene un efecto práctico importante para las inmobiliarias: conviene revisar bajo qué régimen se firmó cada contrato vigente, porque las condiciones pueden variar según la fecha de firma. Un contrato firmado antes del DNU 70/2023 puede seguir regido, en varios aspectos, por las reglas vigentes al momento de esa firma.

Los primeros pasos ante un alquiler impago

• Contacto inmediato, apenas se detecta la mora, no meses después.
• Verificar el estado real del contrato: plazo, garantías, forma de actualización pactada.
• Intimación formal de pago, dejando constancia fehaciente (carta documento o medio equivalente).
• Evaluar, según la respuesta, si conviene una propuesta de pago o avanzar hacia una instancia legal.

Cuanto antes se actúa, más opciones hay de resolver por acuerdo. Una mora de un mes suele resolverse distinto que una mora de seis, donde la deuda ya es alta y la relación con el inquilino suele estar más deteriorada.

Vía extrajudicial o vía judicial: cuándo conviene cada una

La vía extrajudicial (negociación directa, acuerdos de pago, planes de regularización) suele ser más rápida, más barata y, sobre todo, preserva la relación comercial entre la inmobiliaria y su cliente propietario. Es la primera opción en la enorme mayoría de los casos.

La vía judicial se vuelve necesaria cuando el inquilino no responde, no cumple lo acordado, o el contrato ya está vencido y el inquilino sigue ocupando el inmueble sin pagar. En ese escenario, la intervención legal formal (intimación judicial, demanda de desalojo) deja de ser una opción y pasa a ser el único camino para recuperar el inmueble.

Cómo es, en general, el proceso de desalojo por falta de pago

• Intimación fehaciente de pago (o de restitución del inmueble, si el contrato ya venció).
• Si no hay respuesta, inicio de la demanda de desalojo ante el juzgado competente.
• Notificación al inquilino y, según el caso, instancias de conciliación previstas en el proceso.
• Sentencia que ordena la restitución del inmueble.
• Lanzamiento: si el inquilino no se retira voluntariamente, se ejecuta la orden judicial con intervención de un oficial de justicia.

Los tiempos varían mucho según el juzgado, si el inquilino se presenta o no en el proceso, y si plantea algún incidente. Por eso evitamos dar un plazo cerrado sin conocer el expediente: lo que sí podemos decir es que, cuanto antes se inicia el proceso judicial una vez agotada la vía extrajudicial, antes empieza a correr ese plazo.

Errores comunes que alargan el proceso

• Esperar demasiado antes de actuar, dejando que la deuda crezca sin límite.
• Intimar de manera informal (WhatsApp, llamado telefónico) sin dejar constancia fehaciente, lo que después complica un reclamo judicial.
• No revisar las garantías del contrato antes de avanzar, perdiendo la oportunidad de reclamarle también al garante.
• Mezclar la negociación comercial con la vía judicial sin un criterio claro sobre cuándo pasar de una a la otra.